Chi acquista un immobile, assume anche gli oneri pregressi

Selezionato dallo Studio del Rag. Francesco Vito (22)
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Oggetto: Chi acquista un immobile consegue la qualità di condomino e assume anche gli oneri pregressi del venduto
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Corte di cassazione - Sentenza n. 23686 del 09/11/2009

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Chi acquista un immobile consegue la qualità di condomino e assume anche gli oneri pregressi del vecchio proprietario.

Redazionale de il gazzettiere . com:

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Il condomino proponeva opposizione dinanzi al Giudice di Pace contro un decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per il pagamento delle spese condominiali. Il ricorrente sosteneva di non essere tenuto al pagamento perché aveva venduto l’immobile prima della delibera relativa alle spese condominiali.

Il Giudice di Pace rigettava l’opposizione, affermando che la trascrizione della vendita dell'appartamento era avvenuta successivamente alla delibera di approvazione della spesa di cui al decreto e che l'amministratore non era tenuto a verificare i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.

Contro la sentenza del Giudice di Pace l’ex condomino proponeva ricorso in Cassazione e la Corte accoglieva il ricorso, annullando la sentenza del Giudice di Pace con rinvio ad un altro Giudice di pace per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 23686 del 9 novembre 2009, afferma che chi vende un immobile in condominio non è tenuto a pagare le spese condominiali successive alla vendita perché colui che subentra nella proprietà dell’immobile acquista anche la qualità di condomino ed è pertanto tenuto al pagamento degli oneri condominiali.

In virtù del rapporto di natura reale che lega il condomino alla proprietà dell'immobile, la vendita di quest’ultimo comporta la perdita della qualità di condomino dell'ex proprietario e l'impossibilità di chiedere nei suoi confronti il decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, non essendo possibile configurare, per tali ragioni, la figura del condomino “apparente”, cioè di un soggetto che, con comportamenti anche univoci, possa ingenerare nell'amministratore il ragionevole convincimento di essere l'effettivo condomino.

In applicazione dell’art.1323 del codice civile, infatti, i condomini devono sostenere le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, inoltre, prevede una solidarietà tra il venditore e l'acquirente nei confronti del condominio relativamente al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Nel silenzio della legge, l’orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio sorga nel momento in cui le spese si rendano necessarie; di conseguenza, nel momento in cui il condomino vende il proprio immobile comunicandolo al condominio, perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, mentre l’acquirente acquista la qualità di condomino ed è pertanto tenuto al pagamento delle spese. Pertanto, se il condomino che vende non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, possibile solo nei confronti di chi effettivamente rivesta la qualifica di condomino.
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